小区电梯广告、公共车位租金等收益，法律上规定应该归全体业主所有吗？

是的，根据中国现行法律规定，小区电梯广告、公共车位租金等利用业主共有部分产生的收益，在扣除合理成本后，应当归属于全体业主所有。

主要法律依据如下：

《中华人民共和国民法典》

• 第二百八十二条： 建设单位、物业服务企业或者其他管理人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
• 第二百七十一条： 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
• 第二百七十四条： 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
• 这些条款明确了电梯、公共道路（含划设的停车位）、公共场所（如大堂、外墙）等属于业主共有部分。利用这些共有部分产生的收益（如广告费、停车费），扣除管理必要的成本（如电费、清洁费、维护费、管理服务费）后，剩余部分归全体业主所有。

《物业管理条例》

• 第五十四条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
• 该条例进一步细化了利用共有部分经营的程序，并强调了收益的用途（优先用于维修资金，或按业主大会决议使用）。

具体收益类型包括：

• 电梯广告收入： 在电梯轿厢、等候厅等公共区域设置广告牌、显示屏的租金。
• 公共区域广告收入： 在建筑物外墙、大堂、楼道等公共区域设置的广告牌租金。
• 公共车位租金/停车费： 在小区公共道路、场地、人防工程（非开发商专有）等业主共有区域划设的停车位收取的停车费或租金。
• 公共场地租赁收入： 例如在公共区域设置快递柜、自动售货机等收取的场地租金。
• 公共设施租赁收入： 如出租公共活动室等。

实际操作中的关键点：

扣除合理成本： 物业公司在管理这些经营项目时会产生一定的成本（如电费、设备维护费、清洁费、管理服务费等），这部分合理成本可以从总收入中扣除。 剩余收益归属业主： 扣除合理成本后的净收益属于全体业主。 收益的管理与使用：

• 通常由物业服务企业代为收取和管理这笔收益。
• 物业服务企业必须定期（如每季度或半年）向业主公示收支账目，做到公开透明。
• 收益的使用由业主大会决定。法律规定优先用于补充住宅专项维修资金，也可以用于：
  • 抵扣业主的物业管理费。
  • 改善小区公共设施。
  • 开展社区文化活动。
  • 其他业主共同决定的事项。

业主的知情权与监督权： 业主有权要求物业公司公示公共收益的收支明细，并对使用情况进行监督。业主大会（或业主委员会）有权决定收益的使用方式。

常见问题与争议：

• 物业公司隐瞒或不公示收益： 这是最常见的侵权方式。
• 物业公司夸大成本： 将非相关成本或过高的成本计入扣除项。
• 收益被挪作他用： 物业公司擅自将收益用于非业主共同决定的事项。
• 人防车位收益归属： 人防工程所有权归属国家，但其收益（停车费）扣除维护成本后如何分配，各地规定和判例略有差异，通常也倾向于保障业主权益。

总结：

法律明确规定，利用小区共有部分（如电梯、公共区域、公共车位等）进行经营所产生的收益，扣除必要的管理成本后，剩余部分属于全体业主共同所有。业主有权通过业主大会（或业主委员会）管理和决定这笔收益的使用，物业服务企业负有收取、公示和管理这笔资金的义务，并接受业主的监督。如果业主发现权益被侵害，可以向业主委员会、街道办、房管部门投诉，或通过法律途径维权。关键在于业主自身要有组织性和监督意识，通过业主大会和业委会行使权利。